不動産の変更登記義務化スタート

【2026年4月スタート】不動産の「住所変更登記」義務化！正当な理由や過料について解説

令和8年（2026年）4月1日より、不動産の住所や氏名の変更登記が義務化されています 。

これまでは任意だった手続きですが、放置するとペナルティの対象となる可能性があります。大切なポイントを整理して解説します。

1. 何が変わった？義務化の内容と期限

不動産の所有者（法人・個人）は、氏名や名称、住所に変更があった場合、変更があった日から2年以内に変更登記の申請をしなければなりません 。

• 対象： 所有権の登記名義人

• 期限： 変更日から2年以内

• 過去の変更も対象： 制度開始（令和8年4月1日）より前に住所等を変えていた場合も対象です。この場合は、令和10年（2028年）3月31日までに変更登記を行う必要があります 。

2. 放置するとどうなる？

正当な理由なく申請を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります 。

ただし、登記官が義務違反を見つけても、すぐに裁判所へ通知（過料の手続き）がいくわけではありません 。
まずは登記官から催告（お知らせ）があり、それでも「正当な理由」なく期間内に申請しなかった場合に限って、過料の手続きが進められる仕組みとなっています 。

3. 「正当な理由」と認められるケースとは？

事情があって登記ができない場合、以下のような「正当な理由」があれば過料は科されません 。主な事例は以下の通りです。

• 職権登記の未完了： 会社法人等番号の登記などをしているが、登記官側での職権登記が済んでいない場合

• 行政区画の変更： 市町村合併などで住所が変わった場合

• 本人の健康状態： 重病などの事情がある場合

• 安全上の懸念： DV被害者などで、避難を余儀なくされている場合

• 経済的困窮： 登記費用を負担する能力がない場合

※これら以外でも、個別の事情に応じて判断される仕組みになっています 。

4. 便利な「スマート変更登記」の活用

手続きの負担を減らすため、「スマート変更登記」という制度も用意されています 。
これは、所有者が簡易な手続きを行うことで、登記官が行政機関の情報などに基づき、職権で住所変更などを行ってくれるものです 。この職権登記が行われた時点で「義務を果たした」とみなされるため、忙しい方や手続きが不安な方は、この方法を検討するのも一つの手です 。

まとめ

今回の義務化は、社会問題となっている「所有者不明土地」を減らすための重要な施策です 。 「引っ越しをしたけれど、登記はそのままだった」という方は意外と多いはず。まずはご自身の不動産登記が現在の住所・氏名と一致しているか、この機会に確認してみましょう。